Un immobile con difformità può essere venduto e acquistato? Sì, ma soltanto in alcuni casi: cosa dice la legge?
L’espressione “difformità” in relazione a un’immobile è piuttosto generica. Per questo motivo è strettamente necessario fare delle puntualizzazioni. La difformità può essere di natura catastale o di natura urbanistica.
La difformità catastale è la meno grave in assoluto. Si verifica quando la planimetria catastale dell’abitazione non corrisponde all’effettiva disposizione degli spazi dell’immobile. Si parla ancora di difformità catastale quando sono stati indicati in maniera errata gli intestatari dell’immobile, la toponomastica (cioè i nomi delle vie che delimitano l’immobile in questione) e dei dati dell’immobile indicati nella visura catastale dell’immobile stesso.
Come vendere un immobile con lievi difformità urbanistiche
In questo caso, prima di procedere alla compravendita dell’immobile si deve semplicemente aggiornare la planimetria e tutti gli altri dati relativi all’immobile e registrati al catasto. I problemi più gravi sorgono invece nel momento in cui su un immobile vengano rilevate delle difformità urbanistiche. In questo caso si tratta di interventi strutturali realizzati senza autorizzazione o in violazione del tipo di autorizzazione rilasciata dal comune sull’immobile in questione.
Nel caso di gravi difformità urbanistiche non è possibile vendere l’immobile, anche se il compratore è opportunamente informato del fatto che sta acquistando un immobile completamente o parzialmente abusivo.
Le difformità urbanistiche gravi si presentano nel momento in cui un immobile è completamente privo di autorizzazione o è stato realizzato in difformità rispetto alla licenza concessa dal comune. Negli altri casi si tratta di difformità lievi che possono essere gestite in maniera da consentire una compravendita legale dell’immobile in questione.
La condizione per rendere possibile la compravendita è informare il compratore dell’effettiva difformità da cui l’immobile è interessato. A quel punto compratore e venditore si potranno accordare sul prezzo dell’immobile in maniera trasparente. Se invece non fosse stato informato delle difformità a cui l’immobile che sta acquistando è soggetto, il compratore potrebbe annullare il contratto o imporre al venditore un abbassamento del prezzo di vendita.
Se il compratore dovesse scoprire il problema dopo l’atto preliminare di compravendita ma prima dell’atto definitivo, potrebbe anche chiedere un risarcimento pari al doppio della caparra versata. Potrebbe ottenere addirittura un risarcimento maggiore se riuscisse a dimostrare in sede legale che dalla mancata finalizzazione del contratto ha ricevuto dei danni economici particolarmente ingenti, più alti del doppio della caparra già versata.
